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葉檀:明年樓市整體穩定之下個體將持續分化

2016年房地產行業有兩個關鍵詞:分化與去庫存。

房地產在政策與貨幣的呵護下,整體保持穩定,但各個城市間的房地產價格分化趨勢不會因此而削弱,房地產行業的並購重組將進入高峰期。

房地產價格保持整體穩定的原因之一是貨幣購買力下降,投資收益下降,從而使資產品的價格保持穩定。

這兩年利率與無風險收益率大幅下降,相應降低瞭房貸利率。2015年4次全面降準,相當於向市場釋放瞭大約3.18萬億元的流動性、5次定向降準,使用PSL、MLF等工具累計向市場房子信用貸款增貸任何問題免費諮詢汽車貸款釋放約5000億元的流動性。

自今年3月份以來,央行連續5次降息,絕大多數貸款購房者將從2016年1月1日起享受降息“紅利”。房貸基準利率從年初的6.15%一路下調至目前的4.9%,已降低到最低水準,而房租價格在提升,這意味著房地產投資風險略有下行。

政策總體對樓市仍較為呵護。3月的全國兩會上提出,今年政府工作的10項主要任務之一是穩定房地產,12月21日結束的中央經濟工作會議公告顯示,中國將努力化解過剩產能和房地產庫存,幫助農村居民在城市買房,鼓勵房地產開發商降低房價,以消耗部分庫存,推動地產商的整合,撤銷對房地產市場的過時限制措施。

去庫存是明年經濟工作五大任務之一,不過並非所有的樓市庫存都能輕易去掉,在城鎮化形成新城市群的過程中,一些城市可能被邊緣化,人口、資金等資源流失,經濟下行,這些城市目前恰好處在去庫存最艱難的時期。

2015年一線城市、核心城市與城市群周邊衛星城市房地產價格的上漲,是中國城市群興起的標志之一。

根據中原地產研究部統計數據,2015年以來,20大標桿房企合計在土地市場投入超3000億元,而一線城市的占比首次突破瞭40%,高達44%。今年北京土地市場總成交額、平均溢價率、成交樓面均價都刷新瞭歷史紀錄,年內樓面價超過3萬元/平方米的土地達到26宗,北京由此迎來樓市“頂豪元年”。未來,在一線城市拿地或將成為“豪門遊戲”,而一線城市的商品住宅價格也在加速豪宅化。

上海同樣如此,上海鏈傢市場研究部24日發佈統計數據顯示,上海樓市整體快速升溫,豪宅迅速去庫存。截至12月22日,2015年上海總價在1000萬元以上的豪宅共計成交7606套,已超過去兩年之和。市場人士預計,今年上海千萬級豪宅的成交量有望達到8000套,而該數字將創下滬上年度豪宅成交最高紀錄。

一線城市不僅是核心區域,就連郊區衛星城或者核心城市的主要新區,房價也在不斷上漲。反觀三、四線城市庫存則居高不下。12月12日,國傢統計局公佈的數據顯示,截至今年11月底,全國商品房待售面積已經達到6.96億平方米,比10月末增加1004萬平方米,再次創下紀錄。

中國房地產城鎮化聯盟針對2016年市場做出預測,未來階段一、二、三、四線城市的房價將出現差別化上漲現象,具體表現為:一線領漲、二線普漲、幫助你哪一家銀行信貸利率最低一定要看這篇文章三、四線企穩或恢復性上漲、局部城市仍有下跌;城市分化、板塊分化、樓盤分化現象將持續。

隨著城市群版圖重構、經濟版圖重構,開發商也在進行重構。黃金時代已經過去,利潤逐漸降低到平均水準,這對風險控制力不強的開發商是個挑戰。2015年,約有10傢房地產上市公司改名,被舉牌的上市公司中三成左右是房地產公司,投資界網站上房地產企業並購重組的信息多達199條。房地產界的並購重組方興未艾。

2016年的房地產市場分化可能一半是海水、一半是火焰。





本文來源:每日經濟新聞

責任編輯:鐘齊鳴_NF5619




新聞來源http://money.163.com/15新北八里農地貸款/1229/01/BBVD47JI00253B0H.html
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