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降息周期個人房貸調查:首套房利率多有折扣

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首套房利率多有折扣

連續六次降息,房貸市場松動跡象明顯。從貨幣投放來看,截至三季度末,個人購房貸款同比增長20.9%,在利率方面,優惠幅度明顯高於去年,且九折優惠可獲概率較大。

此前,市場普遍寄期望異地公積金購房政策實質性落地,而據《經濟參考報》記者瞭解,目前異地公積金貸款政府間協調仍面臨困難。

央行[微博]:房貸利率創五年新低

日前,央行發佈的2015年三季度金融機構貸款投向統計報告顯示,截至9月末,個人購房貸款餘額13.45萬億元,同比增長20.9%,增速比上季末高3.1個百分點,比各項貸款增速高5.5個百分點;前三季度增加1.92萬億元,同比多增5961億元。

同時,央行在第三季度貨幣政策執行報告中指出,“個人房貸利率已經持續四個季度環比下降。目前整體貸款及個人房貸的實際利率處於近五年以來最低位,連續六次降息效應顯著。房地產信貸對住房消費傾斜的方向日益明確,利好持續,居民自住和改善型住房需求將繼續得到支持。”

自去年以來,降息通道全面打開,從2014年11月末開始的六次降息後,百萬房貸20年利息減少可達22.57萬元。與此同時,自2014年9月30日央行和銀監會聯合發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》,對首套房執行“認貸不認房”後,改善型需求的釋放效應也在逐步發酵。

來自融360機構的調查數據顯示,以北京地區為例,目前浦發、興業為九折;中行、工行、建行、交行、光大、招商、華夏和北京銀行為八八折;國有大行中,農行優惠力度更強,折扣為八五折,同樣折扣的還有廣發和北京農商銀行;匯豐銀行最“下本”,折扣達八二折,幾乎為近年的最低值。二套房利率方面,除平安銀行、杭州銀行、民生銀行停貸外,其餘27傢銀行利率均為基準上浮10%;二套房首付五成的銀行有23傢,六成的銀行有4傢。

從實際操作上看,《經濟參考報》記者瞭解到,首套房九折利率可申請程度較高,而低於九折的利率仍需較高的資質條件。

不過,在二、三線城市,首套房九折利率有部分新樓盤仍難以實現,九五折則成主流。“銀行面臨利差收窄的盈利壓力,而按揭貸款都是長期貸款。由於這些城市房屋總價不高,單筆貸款額度也不大,因此下浮空間有限。”一位中部地區國有銀行客戶經理坦言。

二手房受制評估價催生“高首付”

據瞭解,在一線城市,換房需求的增加刺激瞭二手房交易,一些獲得購房資質的城市年輕人群成為瞭諸多小戶型二手房的“接盤俠”。

今年9月30日,央行和銀監會聯合發文明確“不限購城市首套房商貸最低首付款比例下調至25%”,這意味著,北京、上海、廣州、深圳、三亞這些限購城市依然執行首套房首付比例30%。

值得一提的是,二手房交易通常是以房屋評估值為標準確定30%首付比例。以北京為例,北京東四環附近的房屋評估值通常是房屋售價的85%,這意味著,如果購入一套滿5年唯一的300萬元左右的二手房,評估值約為255萬元,貸款比例70%,以此推算貸款最大額為178.5萬元,也就是說首付款實際要準備121.5萬元。再加上契稅、中介費,前期費用大約需130萬元左右。如果該二手房不是新竹市貸款利率滿5年唯一房,那麼還需要繳納房屋原成本和評估價之間差額的20%個稅。

如此說來,二手房買賣30%甚至25%的首付比例對購房者而言並非為突出的“減壓”優勢。此外,二手房交易市場中介費用並未有統一的定價標準,高的可達房屋交易價格2.7%,低可至房屋交易價格0.5%,服務質量亦是參差不齊。

根據北京市住建委網簽數據統計,截至10月28日,北京市二手住宅網簽量為6617套,比9月同期回落14.1%,比去年同期回落25.6%。按照近期日均網簽量的增長勢頭來算,10月全月網簽預計與9月份基本持平。當舖信貸年息借貸增貸轉貸信用貸款房貸繳款年限貸款全省皆可處理

異地公積金貸款仍難落地

2014年10月,住建部、財政部、央行就曾發文要求各地實現住房公積金繳存異地互認和轉移接續,並推進異地貸款業務。近日,住建部、財政部、央行再次聯合出臺《關於切實提高住房公積金使用效率的通知》,其中明確,10月8日起全面推行住房公積金異地貸款。

不過,《經濟參考報》記者瞭解到,多個城市異地公積金貸款沒有細則,政策落地亦遙遙無期。

有業內分析人士認為,推行公積金異地貸款可以加強公積金資金使用效率,釋放閑置的公積金,對化解當前部分二線和三四線城市庫存高的難題能有極大推動作用,但地方推行依然有難度。

從技術層面看,以往各地公積金長期封閉運行,各自的數據庫建立、審批流程信息化均存在較大差異,短時間內實現信息快速溝通、協調難度頗大;從需求層面看,目前大城市的公積金利用率很高,歸集資金其實已用得差不多。對於公積金使用率相對較低的三四線城市來說,由於流動人口不多、居民收入水平不高,再加上目前購房投資風險上升,難以看到更多的外溢性投資需求。

采訪中,也有購房者表示,考慮前期用商貸,待政策落地後轉為公積金,但據《經濟參考報》記者瞭解,這種預想並不可行。“商貸轉公積金貸款僅限於本市內繳納的公積金,即便以後異地公積金政策落地,異地公積金貸款也不可置換異地商業貸款。”中部地區某二線城市公積金貸款中心人士對《經濟參考報》記者說。

新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/20151113/010023754612.shtml

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